阎雨

  中国房地产价格自1998年以来,持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月,全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%,京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上,杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力,如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等,但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。世界经验表明

,房地产的非理性繁荣成分过大,就易形成泡沫,但同时也表明,监测房地产的周期规律将有益于防范风险。

日本经济15年之痛

  在世界范围,由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛,其中影响最大的非日本案例莫属。

  上世纪80年代后期,日本经济快速回升,出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展,采取了非常宽松的金融政策,这些资金基本上都流入了房地产业,致使房地产价格暴涨。

  从1986年起,日本在短短5年间,地价上涨了2倍多。其中1987年,商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1,但到了1988年就暴涨到了334.2,3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达40001万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

  1991年,日本房地产泡沫破裂,致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年,包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年破产企业总数的33.6%。2002年,日本有28家上市公司倒闭,其中有三分之一以上是房地产公司,创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。

  房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年,发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余,惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%,同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果,是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭,中小金融机构的破产更是接连不断,金融体系剧烈动荡。

  日本国土交通省最近发表的地价统计表明,尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨,但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了,日本经济依然在低谷徘徊,虽然有了一丝希望,但要使经济回到健康的轨道上,仍然困难重重,甚至前景暗淡。

  同样,由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台地区。特别是香港,房地产价格回调幅度高达50%,出现了近十万的负资产者,对整个经济、金融和社会产生了重大影响。

  波动周期与频率

  为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢?因为房地产产业链条较长,产业关联度较高,上游涵盖钢材、水泥、物流等行业,下游包括建筑、装饰 装修、物业等行业,是经济发展的支柱产业,容易引发大量投资;房地产业是资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。

  正是房地产这些属性,使得房地产经济成了国民经济的领头羊,然而这只羊既能把经济引领到康庄大道,也能带入泥潭和深渊。

  当然经济发展不是无序的、不可把握的,更不是什么桀骜不逊的怪物,具有自身的规律性和客观性,是可预测和管理的。

  管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制,要特别注意其周期的规律和危机前的征兆,做到防患于未然。

  市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性,当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同,房地产波动周期和频率也不尽相同,甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年,10年左右为上升期,10年左右为下滑期;日本为10年,6~7年上升期,3~4年下滑期(金融危机、经济危机除外);中国台湾地区5~6年为一个周期,其中4年左右为上升期。

  中国内地房地产也有一定的周期性,要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。

  中国房地产周期波动可划分为四个时期:即1979年~1985年为复苏期,1986年~1990年为发展期,1991年~1998年是增长和宏观调控期,1999至今为高速增长期

  在复苏期,由于中国改革开放刚刚开始,市场经济开始发展,房地产经济还具有很强的计划经济特色,很不成熟,到1985年才有了快速发展,但1986年又很快回落,这期间增长期为6年,下滑期为1年;在发展期,房地产已相对成熟,也迎来了真正意义上的快速发展,并很快达到高峰,但1989年下半年开始全面下滑,次年到了谷底,这期间增长期为3年,下滑期为2年半;在高速增长期和宏观调控期,中国房地产迎来了第一次繁荣,1991年房地产开始提升,1992年、1993年极度膨胀,1994年开始回落,1997年回到谷底(这次回落引发诸多问题,虽然部分问题最终得到了控制,却留下很多后遗症),这期间增长期为3年,下滑期为5年;1999年后中国房地产迎来它的黄金期,自1999年至今连续7年高速增长,幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。

  很多专家认为中国的房地产周期频率,大约是5年发展,2年低落,7到8年为一个周期。但从实际情况分析来看,结果未必如此,而今已持续增长了7年。由此可见中国的房地产还处于发展阶段,市场经济并不成熟完善,与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出,房地产各阶段的起伏周期均未超过10年而且衰退期和低谷期比较短,而增长期和繁荣期比较长。

  2009年是低谷临界点

  连续7年的高速增长,通过其他相关数据和宏观经济指数来看,中国房地产将面临周期性的低潮:2009年中国房地产将迎来回落期,而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。

  其一,政府希望通过宏观调控抑制经济过热,实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合,而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。国家大幅调低投资增长目标与投资增长率,将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。

  其二,中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告,2003年中期,美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元,全国平均价格为24.2万美元,折合人民币分别为160万元和200万元。在我国,与美国单栋住宅同性价比的住宅就是别墅,按照上海和北京的当前价格,类型相当的房子价格均在500万~800万元,大约是美国平均水平的2至4倍。相关数据显示,上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70%,其房地产建设规模只占全国5%,但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。

  其三,中国的 房价收入比过高。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1。而在我国,这个比例大约是10∶1~15∶1。香港房地产在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1。

  其四,2005年下半年始房地产交易量有所回落。2005年上半年,在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时,高价位、大套型住房成交量下降较大,商品住宅成交总量下降,空置房面积增加。据国家统计局数据,2005年1~6月全国商品住宅销售面积增幅,5年来首次低于竣工面积增幅。

  目前来看,中国房地产还有一段时间的小幅度增长期,再加上2008年的奥运会是我国的一件大事,为了社会安定和经济稳健,国家会采取一切必要的措施保障经济安全,奥运经济也将在一定程度上带动房地产经济。因此在未来的两年,房地产的宏观调控会有所加强,房价增长的势头会得到一定程度的遏制,一跌到底的可能性并不大,但2009年就可能面临下滑的趋势。

  对此,国家在房地产经济上实施了较为科学合理的利率、 汇率政策,同时在加强土地市场化供应、规范政府行为上做了努力,并积极探索税制改革和加大金融监管力度。这些措施都对防范房地产经济风险起到了积极作用,并取得了初步成效。

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